Sin duda, 2016 será un año interesante para el sector residencial español desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria. Los precios de las viviendas en determinadas zonas han tocado fondo y son más asequibles, la financiación hipotecaria se ha acelerado y el desempleo ha bajado con fuerza.
El incremento interanual de compraventa de viviendas se situó en el entorno del 25% y 27% en 2015, y para 2016 se espera un aumento del 20%. El año pasado nos dejó unos datos muy positivos que confirman un nuevo ciclo expansivo, y las previsiones para este año son muy alentadoras, especialmente en lo referente a nueva vivienda.
Según la última edición de nuestro Barómetro Inmobiliario, en el que preguntamos a 100 directivos de nuestro país acerca de sus percepciones sobre el sector inmobiliario, la promoción residencial repunta con fuerza. Por primera vez desde 2007, 4 de cada 10 encuestados señalaron la vivienda nueva como un segmento de alto potencial, el doble que hace un año.
En este sentido, junto con el aumento de la demanda, los precios de venta de obra nueva aumentaron un 2,75% en 2015, y en 2016 podrían aumentar más del 5%, especialmente en Madrid y Barcelona.
En general, el stock se ha reducido, teniendo en cuenta que parte de ese stock es invendible y, por lo tanto, no compite. El stock de obra nueva a cierre de 2015 rondaba las 400.000 unidades, mientras que 2016 podría acabar con entre 300.000 y 325.000. Además, el año pasado se sumaron al mercado 45.000 unidades de obra nueva, y la cifra podría ser de entre 60.000 y 65.000 en 2016.
A pesar de que la cifra continúa creciendo, todavía le queda mucho margen, ya que la demanda normalizada del país se estima entre 150.000 y 175.000 viviendas anuales. Hay que puntualizar que este repunte no es totalmente homogéneo. Durante 2015, Madrid, Barcelona y la Costa del Sol han sido los protagonistas de la promoción residencial. Sin embargo, para los dos próximos años, la tendencia se dirige hacia otros grandes núcleos urbanos como Valencia, Málaga o Bilbao.
En estas nuevas promociones están teniendo un protagonismo especial la asociación formada por fondos de inversión y promotores locales. Desde el área de Corporate Finance de CBRE estamos asesorando muy activamente en operaciones relacionadas con la búsqueda de financiación y el levantamiento de capitales para promoción residencial mediante alianzas con grandes fondos internacionales.
Estos gestores locales son en muchos casos antiguos promotores que, tras la crisis, se han reconvertido en socios minoritarios o gestores de estos complejos procesos inmobiliarios. Mediante estas alianzas, buscan conseguir el capital que les permita levantar la deuda financiera que arrastran o urbanizar un área con una demanda latente pero para la que no consiguen financiación. Al respecto cabe señalar que, probablemente, no hay un mejor gestor de un proyecto que quien ha sido capaz de mantenerlo durante estos siete años de travesía por el desierto.
Además, esta combinación de capital internacional y gestor local está creando un nuevo aire de profesionalidad, sin viejas inercias inmovilistas, pasando un análisis previo más riguroso, un detallado cálculo de la Tasa Interna de Retorno (TIR) y a la unión de un buen trabajo con una minuciosa gestión financiera.
Del mismo modo, prevemos también un especial protagonismo de las empresas dedicadas profesionalmente a la consultoría y la comercialización, que permitirán ajustar la oferta a las necesidades de una demanda cada vez mejor informada y más exigente. Las nuevas promociones tienen que tener muy claro cuáles son las necesidades reales de la demanda, sin olvidar que todavía sigue habiendo una importante sensibilidad al precio.
En la confianza de los inversores continúan recientes los recuerdos y consecuencias de la recesión sufrida, y tal vez por ello serán todavía más cautos y recelosos ante cualquier signo de inestabilidad política y económica. Sin embargo, los datos parecen indicar que no se volverán a repetir, al menos a medio plazo, los errores del pasado.
Además de este nuevo entorno de profesionalidad, factores como la estabilización de la población, la disminución de la tendencia a la propiedad inmobiliaria, la cautela a la hora de invertir y el fin de la financiación sin límite indican que vamos por el buen camino y que este nuevo ciclo residencial será un ciclo racional y sostenible.
Fuente: Eleconomista